Dans une période marquée par le ralentissement de la construction, la baisse du pouvoir d’achat, l’augmentation de la population ou encore la stagnation des attributions de logements sociaux, réussir à obtenir une habitation à loyer modéré (dont l’accès est conditionné à des plafonds de ressources) peut s’avérer parfois (très) long. Quand les demandes ne restent pas tout simplement sans suite… C’est dans ce contexte que la Chambre régionale des comptes (CRC) d’Occitanie a publié, le 19 mai 2026, un rapport relatif à l’accès au logement social entre 2019 et 2024 sur le secteur de la Grande agglomération toulousaine, qui comprend cinq Établissements publics de coopération intercommunale (EPCI). Parmi elles, la communauté d’agglomération du Sicoval. Ce secteur du sud-est toulousain comprend aujourd’hui 36 communes, soit plus de 84 000 habitants. Mais l’offre de logement social est-elle adaptée à la demande sur ce territoire ? On fait le point.

Une demande en forte hausse

Le rapport publié par la CRC fait état d’une « demande croissante » de logements sociaux. En 2024, la Grande agglomération toulousaine comptabilisait 54 786 demandes, pour en moyenne 16 mois d’attente (contre 13 en 2021). Pour ce qui est du Sicoval, le nombre de dossiers déposés s’élève à 3 166 en 2024, soit 34,6 % de plus qu’en 2019. Il s’agit de la deuxième plus grosse augmentation, derrière la communauté de communes Côteaux Bellevue (43,5 %) et devant la communauté d’agglomération du Grand ouest toulousain (34,5 %).

Le rapport explique cette forte hausse par, en premier lieu, l’attractivité de la métropole toulousaine, et notamment du Sicoval. En effet, selon les chiffres communiqués par la collectivité, plus de 1 000 habitants viennent s’installer chaque année au sud-est de Toulouse. Ce secteur comptabilise par ailleurs près de 40 000 emplois salariés privés et publics, grâce en partie au développement de ses zones d’activités et d’industrie, telles qu’Enova à Labège, La Masquère à Escalquens, le Parc du Canal à Ramonville-Saint-Agne, ou encore la zone de Vic à Castanet-Tolosan. Et bientôt la Zac du Rivel entre Baziège et Montgiscard.

« Cette progression a pour origine en second lieu les évolutions sociétales et sociales, […] avec les séparations et les recompositions familiales. Mais aussi les difficultés des ménages à trouver un logement dans le secteur privé et à accéder au crédit à immobilier », ajoute le rapport.

16 % de logements sociaux

Devant cette forte demande, la Grande agglomération toulousaine accuse cependant un « certain retard » dans l’offre de logements sociaux. Face à cette situation, chaque EPCI, dont le Sicoval, s’est dotée de programmes locaux de l’habitat (PLH) au milieu des années 2010. Il s’agit de documents stratégiques, établis pour six ans et compatibles avec le schéma de cohérence territoriale (SCoT), qui fixe les objectifs et les orientations de la politique locale de l’habitat.

Pour le Sicoval, cette initiative semble porter ses fruits. En effet, entre 2019 et 2023, le territoire a compté 320 productions annuelles de logements sociaux, pour un objectif de 250. « Le territoire du Sicoval se distingue par une production majoritairement orientée vers les PLS [logements locatifs sociaux, NDLR] (59 %), contre 10 % en PLAI [logements financés par le Prêt locatif aidé d’intégration, NDLR] », souligne le rapport.

« Un nouveau PLH sur la période 2025-2030 est en cours d’élaboration au Sicoval », précise la CRC. Avec un objectif d’atteindre 25 % de logements locatifs sociaux sur la production neuve familiale. Notons qu’aujourd’hui, la communauté d’agglomération dispose de 5 954 habitations à loyer modéré, soit 16 %. Tandis que l’ensemble de la Grande agglomération toulousaine en compte plus de 86 200.

Une production insuffisante

Malgré les « efforts engagés » constatés par la CRC Occitanie, la dynamique de production « est restée en deçà de celle de la demande ». Une situation qui peut être constatée à Castanet-Tolosan ou à Escalquens, qui comptent aujourd’hui 21,6 % et 19,6 % de logements sociaux (chiffres communiqué par les municipalités). « La production est restée très inférieure aux objectifs de 25 %, compromettant le rééquilibrage attendu », indique la CRC.

Toutefois, la loi SRU impose pour le moment 20 % de logements sociaux pour chacune des villes du Sicoval comprenant plus de 3 500 habitants. Un objectif largement réalisé pour la commune de Castanet-Tolosan, qui comprenait 1 688 logements sociaux et 7 981 résidences principales au 1^er janvier 2025. « Je salue ces bons résultats et vous invite à maintenir un taux de logements locatifs supérieur au taux en vigueur », écrivait la Direction départementale des territoires (DDT) à la mairie en avril 2026.

La commune de Ramonville-Saint-Agnes s’approche quant à elle de l’objectif du PLH, avec 1 739 logements sociaux, soit 24.48 %. Tandis que celle de Labège l’a largement dépassé, avec 38,23 % de logements sociaux.

Notons que cette enquête ne traite pas des logements locatifs intermédiaires, en accession à la propriété ou meublés, ainsi que les hébergements d’urgence. Quatre principaux bailleurs sociaux du territoire ont été étudiés (sur 16 organismes), représentant à eux tous 66,5 % du parc : Toulouse métropole habitat, Patrimoine SA languedocienne, SA Promologis et SA Des Chalets.

Manque de transparence ?

La CRC Occitanie fait aussi état d’un « manque de transparence ». En effet, le législateur a souhaité, par une succession de réformes, améliorer la lisibilité, l’équité et l’efficacité du parcours d’accès au logement social. « Il a confié aux EPCI la responsabilité de garantir l’effectivité du droit à l’information par la mise en place d’un service d’accueil et d’information du demandeur (Said), dans le cadre des plans partenariaux de gestion de la demande et d’information des demandeurs (PPGDID) », explique-t-elle. Précisant que l’adoption d’un PPGDID permet, par l’identification des lieux d’accueil et d’information, « d’homogénéiser la communication en la matière sur l’ensemble du territoire et de former les personnels des différentes structures à l’accompagnement des demandeurs ».

Toutefois, seule Toulouse Métropole a disposé de ce plan pour la période 2019-2024, adopté en conseil communautaire en février 2019. « Le Sicoval en examine la possibilité », assure la CRC. Et de souligner : « Le Sicoval diffuse tout de même des informations relatives au parcours du demandeur de logement social sur son site Internet et sur l’édition d’un guide actualisé en 2024. »

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