Depuis huit mois, le taux directeur de la Banque du Canada n’a pas bougé. Il restera à 2,25 %, a-t-on appris mercredi. Pourtant, à l’approche de votre renouvellement d’hypothèque, vous constaterez que les taux hypothécaires fixes ont augmenté. Comment expliquer ce paradoxe ? Le Devoir le décortique.

Comment les taux hypothécaires ont-ils évolué dans la dernière année ?

Les institutions financières octroient souvent des taux hypothécaires inférieurs aux taux officiels qu’elles affichent. Pour tenir compte de cette réalité, le cabinet de courtage hypothécaire Ratehub.ca a recueilli des données sur les taux hypothécaires réellement offerts pour des termes de cinq ans.

Les taux variables octroyés par les prêteurs s’élevaient en moyenne à 3,95 % en juin 2025 ; un an plus tard, ils étaient de 3,35 %. Les taux fixes ont suivi la tendance inverse dans la dernière année : ils sont passés de 3,84 % en juin 2025 à 4,04 % en juin 2026.

De quoi faire réfléchir les nouveaux acheteurs, mais aussi le million de ménages qui doivent renouveler leur prêt hypothécaire cette année.

Comment les taux sont-ils fixés ?

Tout dépend du type de taux.

Les taux hypothécaires variables sont établis en fonction du taux préférentiel des institutions financières. C’est le taux préférentiel qui fluctue en fonction du taux directeur de la Banque du Canada. « La majorité des prêteurs canadiens fixent leur taux préférentiel environ 2,20 % au-dessus du taux directeur », explique le prêteur Nesto. Les taux variables sont affichés selon un écart avec le taux préférentiel. Par exemple, on pourrait vous proposer un prêt au « taux préférentiel moins 0,8 % », illustre Nesto. Le taux préférentiel peut varier, mais l’écart va demeurer le même sur la durée de votre prêt.

Les taux hypothécaires fixes, eux, sont déterminés en fonction des taux obligataires du gouvernement du Canada. Par exemple, un taux hypothécaire fixe sur cinq ans va varier selon le taux des obligations canadiennes sur cinq ans. « Les taux des obligations fluctuent en fonction des marchés financiers qui, eux, sont influencés par les prévisions économiques et inflationnistes à long terme », souligne la Banque Nationale.

Pourquoi les taux fixes augmentent-ils en ce moment ?

« Depuis le début du conflit au Moyen-Orient, les attentes sur l’économie et l’inflation ont changé et donc les taux obligataires ont augmenté. Ainsi, les taux fixes sur cinq ans, qui sont liés à ces taux-là, ont augmenté aussi », explique Francis Cortellino, analyste de marché à la Société canadienne d’hypothèques et de logement.

Mais ce n’est pas tout. « Les banques ont tendance à agir en fonction d’anticipations », explique Marc Lefrançois, courtier immobilier chez Royal LePage Tendance.

Ces anticipations se fondent notamment sur des prévisions, comme l’annonce de mercredi du gouverneur de la Banque du Canada, Tiff Macklem. Certes, la Banque du Canada a décidé de maintenir son taux directeur à 2,25 % pour le cinquième trimestre consécutif, mais dans les faits, elle a surtout annoncé son intention de potentiellement l’« ajuster rapidement ».

« Si le conflit au Moyen-Orient se poursuit et que la hausse des prix de l’énergie commence à se transformer en inflation persistante et généralisée, […] des hausses consécutives du taux directeur pourraient alors être nécessaires », a prévenu M. Macklem dans son discours. Et, en conséquence, les taux hypothécaires variables pourraient suivre.

Que faire comme propriétaire ?

Vous voulez acheter une maison ou un condo prochainement ? Allez verrouiller un taux hypothécaire auprès d’une institution financière, recommande Marc Lefrançois, qui est analyste financier de formation. « C’est une option gratuite qui vaut la peine, car 1 % à 2 % peuvent faire beaucoup de différence sur votre budget après coup », explique-t-il.

Vous souhaitez plutôt vendre ? « C’est peut-être mieux de commencer à faire ça avant d’arriver à l’automne », estime M. Lefrançois.

L’essentiel à retenir : n’attendez pas à la dernière minute pour renouveler votre prêt hypothécaire. Son taux pourrait être amené à augmenter si la Banque du Canada décide d’aller de l’avant avec une augmentation de son taux directeur, comme elle l’a évoqué, sans le faire, mercredi.