L’offre de logements s’accroît au Québec, ce qui devrait exercer une pression à la baisse sur les prix. Or, ce n’est pas ce qu’on observe — du moins, pas partout. Le Devoir fait le point.

Que se passe-t-il avec l’offre de logements au Québec ?

L’offre de logements locatifs ne cesse d’augmenter dans la province, ce qui a contribué à augmenter le taux d’inoccupation des logements, explique Maëlle Boulais-Préseault, économiste chez Desjardins, dans une étude parue lundi. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) prévoit que le taux d’inoccupation atteindra 3,8 % en 2026 et 4,5 % l’an prochain. Il était de 2,1 % en 2024.

« En théorie, une offre plus abondante devrait contribuer à réduire la pression sur les loyers et améliorer l’abordabilité. Or, cette amélioration tarde à se matérialiser », écrit M^me Boulais-Préseault. C’est que l’offre ne répond pas vraiment à la demande. Les nouveaux logements construits sont trop chers pour bon nombre de ménages, qui vont préférer louer de plus vieux appartements, mais à un prix plus abordable.

Signe que l’offre est boudée par les locataires, le taux d’inoccupation était de 3,1 % à Montréal l’an dernier, mais il s’élevait à 5,6 % pour les appartements construits après 2015, relève la coopérative.

Est-ce que les loyers diminuent ?

Pas vraiment. Le loyer moyen a augmenté de 10,1 % dans la province l’an dernier. À Montréal, la SCHL prévoit que le loyer d’un logement de deux chambres sera de 1500 $ en 2028, par rapport à 1176 $ en 2024. Mais cela cache deux réalités : les loyers payés par l’ensemble des locataires augmentent, tandis que les loyers affichés pour les logements vacants diminuent légèrement.

Par exemple, dans les régions de Gatineau, de Montréal et de Québec, le loyer demandé pour un appartement disponible de deux chambres a baissé respectivement de 1,2 %, de 1,6 % et de 2,7 % au premier trimestre. « C’est [dans] le marché des logements neufs que l’on commence à avoir un certain relâchement », explique Maëlle Boulais-Préseault en entrevue. Les promoteurs multiplient les offres pour remplir les nouveaux logements disponibles.

Du côté des appartements occupés, la situation est tout autre. Les logements plus anciens sont prisés en raison de leurs loyers plus abordables, mais cela fait augmenter la demande… et donc les loyers. Le Tribunal administratif du logement a aussi suggéré des augmentations de loyer pouvant atteindre 5,9 % en 2025 et 3,1 % en 2026 pour les logements existants, ce qui a contribué à la hausse du loyer moyen.

Pourquoi l’augmentation de l’offre ne fait-elle pas baisser les loyers ?

Même si l’on observe des baisses de loyer pour les logements neufs, ceux-ci demeurent plus chers que les logements existants. Cela est principalement dû aux coûts élevés de construction, qui ont augmenté de 65,6 % entre 2019 et 2025 — près de quatre fois l’inflation dans son ensemble sur la même période (17,2 %) —, ce qui force les promoteurs à fixer des loyers élevés pour rentabiliser leurs projets, souligne l’économiste.

La petite taille des logements locatifs neufs peut aussi être rebutante pour les familles. Plusieurs d’entre elles mettent aussi sur la glace leur projet d’achat en raison du coût élevé des propriétés. « Il y a plus de gens qui retardent leur accès à la propriété et qui sont encore locataires quand ils décident de fonder une famille », ce qui fait en sorte qu’ils tardent à libérer des logements existants (et plus abordables) qui pourraient profiter à d’autres.

« [L]’augmentation de l’offre contribue à rééquilibrer progressivement le marché, mais ses effets sur l’abordabilité globale se manifestent avec un délai et de façon inégale selon les catégories de logements », résume M^me Boulais-Préseault.

À quand une amélioration de l’abordabilité ?

« L’ajustement des conditions du marché locatif neuf se transmet souvent lentement au parc locatif existant », rappelle l’économiste. Cela dit, il y a une lueur d’espoir. « Malgré les défis actuels, plusieurs indicateurs laissent penser que le marché locatif amorce progressivement un rééquilibrage. »

Il faudra toutefois s’armer de patience. Les légères baisses de prix observées pour les logements vacants sont « comme un premier signe vers un possible relâchement pour les nouvelles unités », dit Maëlle Boulais-Préseault. « C’est sûr qu’il y a un effet de ruissellement qui pourrait éventuellement atteindre le marché en général, mais ça ne sera pas dans les deux prochaines années. »

Les partenariats entre les secteurs public, privé et communautaire pourraient aider à améliorer l’offre de logements qui vise les ménages à faibles revenus, indique le rapport. À cela s’ajoute la nécessité d’augmenter la productivité dans le secteur de la construction, notamment par la diminution des délais réglementaires et un recours plus important au préfabriqué.