Il existe deux façons de considérer Genève: comme une modeste cité d’un demi-million d’habitants ou comme une agglomération dynamique qui en compte plus du double. En son temps, pas si lointain, l’écologiste Antonio Hodgers, patron de l’Aménagement cantonal entre 2013 et octobre 2025, avait coutume de dire que Genève était «la plus petite des grandes villes ou la plus grande des petites villes».

Par contre, il n’y a qu’une seule manière d’évaluer le marché immobilier au bout du Léman: catastrophique. On y dénombre à peine trois logements libres sur 1000, soit le taux de vacance le plus bas du pays. Cet état de fait est d’autant plus décourageant que le rythme de construction actuel n’avait plus été aussi élevé depuis les années 1960 et 1970, lorsque de grands ensembles comme le Lignon ou les Avanchets sont sortis de terre.

Mais le pire risque bien d’être à venir. La pression démographique est appelée à s’accentuer d’ici à 2050. Les projections cantonales font état d’un afflux oscillant entre 70 000 et 150 000 nouveaux habitants – et jusqu’à 400 000 si l’on prend en compte le Grand Genève. Le prix de la croissance économique.

La zone villas, une densification improbable

Face à cette perspective, les autorités genevoises ont identifié les zones villas comme étant l’un des «réservoirs» où le canton peut encore se développer. Elles n’en convoitent qu’une faible portion, autour de 10%, mais qui serait susceptible de contribuer à un tiers des besoins en logements d’ici à 2050. Dit autrement, un tiers indispensable.

Seulement voilà, les propriétaires de maison individuelle et leurs relais associatifs se révèlent être de coriaces adversaires dans les urnes, ils l’ont déjà prouvé. Majoritaire à Genève, la droite parlementaire est, pour sa part, loin d’être unanime sur la zone villas. Ou plutôt: elle est unanime pour ne pas la sacrifier. Quant à la gauche, elle est partante, mais uniquement à ses conditions, c’est-à-dire avec le ratio idoine de logements d’utilité publique. Traduction: les autorités ont beau jeu de cibler la zone villas, sa densification est improbable.

Cette impasse politique est le reflet d’une population divisée, elle aussi. Genève est riche de sa croissance et, en même temps, répugne à devoir se développer pour l’accompagner. Le canton rêverait d’arrêter de grandir, tout en continuant à jouer dans la cour des grands. Certains rappelleront que la dernière fois que Genève ne se trouvait pas en situation de pénurie de logements, c’était au mitan des années 1990, une des rares périodes contemporaines où son PIB a reculé, en raison d’une longue crise économique et bancaire. A cette époque, le chômage tutoyait les 8%.