Un « superpouvoir » accordé aux villes du Québec à l’hiver 2024 leur a permis d’approuver en moins de deux ans des projets immobiliers totalisant plus de 24 500 logements, a constaté Le Devoir. Mais à quel prix ? Des experts s’inquiètent de la perspective que ce développement immobilier effréné ne tienne pas compte du paysage urbain l’entourant et de la capacité des infrastructures municipales à accueillir ces immeubles et leurs occupants.

En février 2024, le gouvernement du Québec adoptait le projet de loi 31, devenu alors la Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d’habitation. Surtout connue pour avoir restreint la capacité des locataires à réaliser des cessions de bail, cette loi permettait aux municipalités, sous certaines conditions, d’approuver des projets immobiliers d’au moins trois logements contrevenant à leurs règlements d’urbanisme — notamment sur plan de la hauteur — sans avoir à tenir au préalable un référendum auprès des résidents du voisinage.

« On a toujours donné au voisinage un certain droit de veto sur ces projets-là. Ce qui a toujours forcé les promoteurs à faire des consultations en amont, puis d’essayer de voir comment ça s’insère, puis éventuellement, de modifier les projets pour les rendre plus acceptables pour le voisinage », explique au Devoir le professeur Jean-Philippe Meloche, de l’École d’urbanisme et d’architecture de paysage de l’Université de Montréal.

En rendant ce processus de consultation optionnel, Québec est venu s’attaquer au phénomène du « pas dans ma cour », qui avait pour effet que des projets immobiliers ne voyaient pas le jour en raison de l’opposition des voisins de celui-ci, poursuit l’expert.

Ce « superpouvoir » — comme il a souvent été désigné depuis — devait initialement prendre fin en février 2027 et ne s’appliquer qu’aux villes de 10 000 habitants ou plus ayant un taux d’inoccupation de leurs logements locatifs de moins de 3 %. Des villes ne répondant pas à ces deux critères pouvaient aussi emprunter cette voie pour accélérer l’adoption d’un projet immobilier dérogatoire, à condition qu’une majorité de logements sociaux ou abordables y soient prévus.

Résultat : 39 villes ont eu recours à cet article de loi, entre 2024 et 2025, pour autoriser la construction d’un total de 24 572 logements répartis dans 166 projets, montre une analyse du Devoir basée sur des données compilées par le ministère des Affaires municipales et de l’Habitation (MAMH). Plus de la moitié de ces logements — 13 691 — ont été approuvés par la Ville de Montréal, tandis que 3852 autres l’ont été par celle de Québec, et 1513 par Trois-Rivières.

« Dans un contexte de crise du logement, plusieurs municipalités ont pu multiplier rapidement les mises en chantier de projets d’habitation », se réjouit le MAMH, qui rappelle que ce pouvoir « est un outil mis à la disposition des municipalités ». « Il demeure à leur discrétion de s’en prévaloir ou non. »

Une avenue permanente

Ces données permettent de constater qu’en 2025, près de trois fois plus de projets ont été approuvés sans la tenue d’un référendum citoyen que l’année précédente. Le nombre moyen de logements par projet est pour sa part passé de 88 en 2024 à 170 l’année suivante.

Cette frénésie ne semble d’ailleurs pas en voie de s’essouffler, Québec ayant adopté le mois dernier un projet de loi qui est venu retirer l’ensemble des barrières d’accès à cette voie de contournement réglementaire et pérenniser celle-ci. Toutes les villes et municipalités peuvent désormais esquiver la tenue d’un référendum citoyen avant d’approuver un projet immobilier dérogatoire, peu importe le nombre d’habitants qu’elles comptent, le taux d’inoccupation de leur marché locatif et le loyer qui sera exigé dans les projets immobiliers qui leur sont soumis par des promoteurs.

« Ce qui est préoccupant dans cette question-là, c’est que ça a été amené en invoquant évidemment la question de la crise du logement, en suggérant qu’il s’agissait juste d’accélérer la production de logements pour que la crise se résorbe », souligne au Devoir l’urbaniste émérite et professeur à l’Université de Montréal Gérard Beaudet.

Ce dernier se désole de voir que ces pouvoirs additionnels donnés aux villes québécoises ne s’accompagnent pas de la responsabilité, pour celles-ci, d’exiger l’inclusion de logements abordables à un promoteur leur ayant soumis un projet immobilier dérogatoire. Il s’inquiète par ailleurs de la perspective que, dans leur empressement d’approuver des projets immobiliers denses sans consulter leurs résidents, des villes négligent de tenir compte des répercussions que ces développements risquent d’avoir sur la circulation routière et — de façon plus préoccupante — sur leurs infrastructures d’aqueduc et d’eaux usées, déjà sous-financées. Ce qui pourrait entraîner des « pénuries d’eau », appréhende-t-il.

« Chaque création de logements qu’on autorise, ça a un impact sur les infrastructures souterraines, puis dans plusieurs municipalités, elles commencent à être saturées », confirme d’ailleurs le premier vice-président de la Fédération québécoise des municipalités, Michaël Pilote.

« À partir du moment où je densifie mon territoire, il faut être conséquent. Il faut être conséquent d’offrir des services adéquats pour une population qui est en plus grand nombre », note pour sa part la présidente de l’Ordre des urbanistes du Québec, Nathalie Prud’homme. Elle relève entre autres l’importance d’éviter que des développements immobiliers voient le jour sans que l’on prévoie d’aménager près de ceux-ci de nouveaux espaces verts « pour permettre à la population de respirer ».

« On est en train de faire le paysage de demain », ce qui doit s’accompagner d’une planification adéquate, en concertation avec les citoyens, soutient-elle.

De coûteuses erreurs

Autrement, si des villes développent rapidement un secteur sans bien planifier l’aménagement du territoire qui l’entoure, elles risquent de commettre des « erreurs » qui vont leur « coûter cher », prévient l’urbaniste. « Dans certains cas, elles ne sont même pas réparables. On doit attendre des décennies avant de pouvoir intervenir » pour corriger celles-ci, poursuit M^me Prud’homme.

La présidente du comité sur l’habitation de l’Union des municipalités du Québec et mairesse de Longueuil, Catherine Fournier, affirme pour sa part que les villes sont « les mieux placées pour déterminer quand cet outil peut être utilisé de façon responsable et dans l’intérêt de leurs communautés ». « C’est pourquoi plusieurs municipalités se sont dotées de critères et de balises internes afin d’encadrer son utilisation de façon rigoureuse », assure-t-elle.

D’ailleurs, alors que M^me Prud’homme évoque le risque que des villes « abusent » de leurs nouveaux pouvoirs, M. Meloche se veut rassurant. « J’imagine que les élus sont conscients qu’il ne faut pas abuser du concept parce que les voisins, ce sont des électeurs, rappelle-t-il. Puis si tous les électeurs sont fâchés, les élus ne seront pas réélus. »