La semaine dernière, je vous ai alertés sur les risques que le dispositif d'optimisation fiscale Jeanbrun peut présenter si vous êtes mal conseillés (notamment sur les pratiques bancaires). Je prends aujourd'hui l'exemple d'opérations "dangereuses" selon leur localisation géographique.

Voici une analyse concrète de trois zones et types d'offres spécifiques qui circulent actuellement (en ce début d'année 2026) et qui présentent des risques structurels pour votre patrimoine.

1. Les programmes en "Zone C" (Villes moyennes sans tension)

Le dispositif Jeanbrun a supprimé le zonage obligatoire (contrairement au Pinel). On voit donc fleurir des offres dans des villes comme Nevers, Montluçon ou certaines périphéries de Limoges.

• Le piège : Les promoteurs y vendent du "clés en main" avec un amortissement fiscal maximal (souvent en visant le loyer "Social" à 4,5% d'amortissement).
• Le risque de surcote : Le prix du neuf y est parfois 40% plus cher que l'ancien de bonne qualité. Or, dans ces villes, le marché de la revente est quasi exclusivement porté par des locaux qui achètent pour habiter. Ils ne paieront jamais un prix "investisseur".
• Verdict : À éviter, sauf si vous connaissez parfaitement le quartier et que l'emplacement est "numéro 1" (hyper-centre).

2. Marseille : Les quartiers en "mutation lointaine" (14e et 15e arr.)

Beaucoup de commercialisations s'appuient sur les projets de régénération urbaine pour justifier des prix élevés en profitant du dispositif Jeanbrun.

• Le piège : On vous vend une "plus-value future" certaine grâce aux nouveaux transports ou équipements prévus pour 2030.